Régularisation simplifiée à Bruxelles : point sur les règles applicables
Les infractions urbanistiques sont courantes dans la région dense et historiquement complexe qu’est Bruxelles. Pour apporter une solution à ces situations d’irrégularité, le Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT) propose une procédure de régularisation simplifiée. Elle concerne les travaux réalisés avant le 1ᵉʳ janvier 2000. Cet article vous présente en détails cette procédure, les infractions concernées, et pourquoi il est indispensable de faire appel à un architecte expert en régularisation pour mener à bien cette démarche.
Qu’est-ce que la régularisation simplifiée prévue par le CoBAT de Bruxelles ?
Le CoBAT, révisé en 2019, introduit dans son article 330 §3 une procédure dédiée à la régularisation simplifiée des infractions urbanistiques.
Cette mesure vise à :
- résoudre des situations problématiques héritées du passé ;
- tout en offrant une solution rapide et sécurisée pour les propriétaires concernés.
Pourquoi cette réforme était nécessaire ?
Avant la réforme, la procédure de régularisation suivait les mêmes étapes que pour un permis classique, ce qui s’avérait souvent long et fastidieux. De nombreux propriétaires se retrouvaient ainsi dans l’impossibilité de vendre ou de valoriser leurs biens en raison d’infractions urbanistiques non résolues.
L’objectif de la régularisation simplifiée est donc double :
- Faciliter les démarches pour les travaux réalisés avant 2000 ;
- Et encourager les propriétaires à se mettre en conformité sans craindre les sanctions.
Ce que dit l’article 330 du CoBAT
Pour bénéficier de la procédure simplifiée, les travaux concernés doivent (1) :
- Être conformes :
- soit à la réglementation applicable lors de leur exécution ;
- soit à la réglementation en vigueur au moment de la demande.
- Ne pas nécessiter d’évaluation d’incidence, tant au moment de leur exécution qu’au moment de la régularisation.
Ce cadre juridique offre ainsi une solution accessible aux propriétaires qui souhaitent régulariser leur situation, à condition que certaines preuves soient apportées.
Quelles sont les infractions urbanistiques concernées ?
La régularisation simplifiée concerne exclusivement les travaux réalisés sans permis avant 2000, mais sous réserve que les 2 conditions que nous venons de mentionner soient remplies.
Quelques exemples d’infractions éligibles
Pourront être concernés des travaux comme :
- la division d’un immeuble en plusieurs logements sans autorisation préalable ;
- l’ajout d’une lucarne, d’une terrasse ou d’une extension sans permis ;
- ou encore la modification de l’esthétique d’une façade (remplacement de menuiseries, etc.).
Ces infractions sont courantes dans des villes comme Bruxelles, où le patrimoine bâti est ancien et a souvent été transformé sans respecter les règles urbanistiques en vigueur à l’époque.
Régularisation simplifiée : quelle différence en pratique ?
Au vu de ces quelques explications, vous êtes en droit de vous demander en quoi la régularisation simplifiée est différente d’une régularisation habituelle. La réponse tient en deux mots : le traitement administratif. Concrètement, bien que le dossier soit similaire à celui d’une demande de permis classique, la gestion par les autorités est accélérée, ce qui permet de réduire les délais.
Les avantages pour les propriétaires
Côté propriétaires, les avantages de la régularisation simplifiée sont nombreux :
- Des délais plus courts. Les demandes simplifiées sont prioritaires pour l’administration communale, ce qui réduit considérablement le temps d’attente.
- Une sécurité juridique. Une fois le permis délivré, le propriétaire peut vendre, louer ou rénover son bien sans risquer l’amende ou la sanction.
- Une valorisation immobilière. La régularisation d’un bien augmente automatiquement sa valeur !
Limites de la procédure
Cependant, notons que, malgré sa qualification de « simplifiée », la démarche peut être complexe pour un propriétaire non accompagné. La liste des documents à fournir reste exigeante, et le soutien d’un architecte est souvent indispensable pour garantir le succès d’une régularisation quelle qu’elle soit.
Le processus de régularisation simplifiée étape par étape
La régularisation simple s’effectue en 4 étapes, que nous vous détaillons ci-après.
Étape 1 : Vérification de l’éligibilité
L’architecte analyse les travaux pour vérifier leur conformité à l’article 330 §3 du CoBAT. Les principaux critères qu’il passe en revue sont :
- la date des travaux (avant 2000) ;
- l’absence d’évaluation d’incidence obligatoire ;
- la conformité aux réglementations urbanistiques.
- un avis favorable du SIAMU (dans le cas des immeubles de logements).
Étape 2 : Constitution du dossier
Cette seconde étape consiste à rassembler tous les éléments du dossier :
- les plans d’origine (situation de droit), les plans de la situation existante (situation de fait), ainsi que l’avis favorable du SIAMU, qui est obligatoire pour garantir la sécurité incendie ;
- Une note explicative détaillée, justifiant la conformité des travaux. Cette note doit être méticuleusement rédigée par un expert en régularisation. Y seront annexés différents documents prouvant l’antériorité des irrégularités à l’an 2000 (photos, baux, relevés cadastraux).
Étape 3 : Dépôt et suivi administratif
Une fois le dossier complet, il est soumis à l’Urbanisme. Dans le cadre d’une procédure simplifiée, celui-ci statue généralement dans des délais réduits par rapport à une demande classique.
Étape 4 : Décision et délivrance du permis
Si les conditions sont remplies, le permis est délivré. Les travaux sont donc régularisés !
Pourquoi faire appel à un architecte pour une régularisation simplifiée ?
Le recours à un architecte pour une régularisation simplifiée à Bruxelles n’est pas obligatoire, mais il est fortement conseillé. Voici pourquoi.
Expertise technique et juridique
Un architecte expert en régularisation maîtrise les subtilités du CoBAT et les normes applicables. C’est la condition sine qua non pour garantir un dossier conforme dès le départ.
Constitution du dossier
L’architecte expert se charge de fournir :
- des relevés précis ;
- des plans actualisés conformes à la situation existante de fait ;
- les preuves de la date des travaux ;
- une argumentation solide pour justifier la régularisation et l’application de l’article 330§ 3 du CoBAT.
Communication avec l’administration
L’architecte sert d’intermédiaire avec les autorités, ce qui permet souvent de réduire les délais. Mais c’est aussi une manière de vous éviter des refus liés à des erreurs administratives !
Exemple de régularisation simplifiée réalisée à Bruxelles par VMAR Architectes
Notre bureau d’architecte s’est notamment chargé d’une régularisation simplifiée d’un immeuble à Molenbeek-Saint-Jean.
Projet architectural : mise en conformité d’un immeuble
Cet immeuble à Molenbeek-Saint-Jean, initialement conçu pour 4 logements, avait été transformé en 6 logements sans permis d’urbanisme.
Description des infractions
Les transformations comprenaient :
- la division de logements pour passer de 4 à 6 logements ;
- l’ajout d’une lucarne et d’une terrasse sur la toiture arrière ;
- et la modification des menuiseries de la façade avant, apportant ainsi des changements esthétiques.
Ces travaux, réalisés en 1989, ne respectaient pas la situation de droit (permis d’urbanisme délivré pour la construction de l’immeuble au début du 20ᵉ siècle).
La solution apportée par VMAR Architectes
VMAR Architectes a utilisé la procédure simplifiée pour régulariser ces infractions urbanistiques, en s’appuyant sur :
- des documents historiques prouvant que les modifications avaient été réalisées avant 2000 (anciens plans, baux, historiques des compteurs énergétiques) ;
- une analyse technique démontrant la conformité des travaux aux normes d’habitabilité et de sécurité de l’époque ;
- et la constitution d’un dossier complet, comprenant l’avis du SIAMU, mais aussi l’ensemble des plans de la situation existante de fait à régulariser, reprenant toutes les informations demandées par l’urbanisme.
Grâce à l’expertise de VMAR Architectes, le permis de régularisation simplifiée a été délivré. Ce qui a permis à la propriétaire de mettre son immeuble en conformité et de sécuriser sa situation juridique.
FAQ
Quel délai de prescription pour les infractions aux règles d’urbanisme à Bruxelles ?
À Bruxelles, les infractions à la réglementation urbanistique ne sont pas prescriptibles. En d’autres termes, contrairement à d’autres régions un acte ou des travaux effectués sans permis restent illégaux, même plusieurs décennies après leur réalisation. Par conséquent, le propriétaire est tenu de régulariser les travaux ou peut être contraint de remettre le bien dans son état initial en cas de non-conformité.
Quelle est l’amende en cas d’infraction urbanistique à Bruxelles ?
Les sanctions financières pour une infraction urbanistique peuvent varier considérablement en fonction de la gravité des travaux non conformes. À Bruxelles, les amendes peuvent osciller entre 250 et 100 000 €, selon la nature et l’importance de l’infraction.
Heureusement, ces sanctions financières peuvent être évitées ou minimisées en procédant rapidement à une régularisation.
Vous souhaitez régulariser une infraction urbanistique à Bruxelles ? Vous ne savez si votre cas peut relever de la régularisation simplifiée ? Contactez VMAR Architectes pour un accompagnement sur mesure.
Sources :